编辑：钱若溪
美国二手房市场现状：2月销量超预期，价格创历史新高
根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）的最新报告，2025年2月美国二手房销量环比增长4.2%，经季节性调整后的年化销量达到426万套。这一数据远高于行业分析师预期的3%降幅，显示出市场表现超出预期。然而，与去年同期相比，二手房销量仍下降1.2%，反映了市场在高抵押贷款利率背景下的压力。
库存提升但供应仍然紧张
截至2月底，美国二手房市场库存为124万套，同比增加17%。但按当前的销售速度计算，仅能满足3.5个月的需求，远低于买卖双方平衡的6个月供给水平。NAR首席经济学家劳伦斯·韦恩（Lawrence Yun）表示：“尽管库存有所增加，但整体市场供应仍处于紧张状态，这对价格形成较大支撑。”
房价创历史新高，区域差异显著
数据显示，2月售出的房屋中位价达到39.84万美元，同比上涨3.8%，创下2月历史最高水平。价格上涨在全美四个主要地理区域均有体现，但销量增长主要集中在售价高于75万美元的高端房产。同时，中位价附近的房产销量同比下降约3%，反映出价格上涨和抵押贷款利率对中低价位买家的压力。
贷款利率高企，买家逐步回归
2月的销售数据反映了去年12月至今年1月签订的合同，当时30年期固定贷款利率一度升至7%以上，近期虽有所回落至6%左右，但买家面临的融资成本依然较高。劳伦斯·韦恩分析指出：“抵押贷款利率虽未有大幅波动，但更多的库存和选择正在逐步释放被压抑的住房需求。”
值得注意的是，首次购房者的市场参与度有所上升，2月占比达31%，较去年同期的26%显著增长。然而，投资者的市场活跃度明显下降，占比从去年的21%降至16%。与此同时，现金交易占2月总销售量的32%，基本与去年持平。这一趋势表明，更多的自住买家正在使用现金购房，而非依赖投资者推动市场需求。
春季市场复苏，仍存不确定性
尽管2月的销售数据强于预期，但春季住房市场的表现仍然受到诸多挑战。根据John Burns研究与咨询公司的一份调查显示，超过一半的房地产经纪人认为今年春季的二手房市场比往年疲软。调查显示，53%的经纪人认为当前的销售状况“弱于正常水平”，尽管低于去年同期的56%，但高于今年1月的47%。报告指出，房价上涨、利率高企以及经济不确定性是阻碍潜在买家入市的主要原因。
尽管如此，随着市场逐步进入春季购房高峰期，未来几个月市场表现仍充满变数。经济学家将继续关注利率趋势、库存水平以及供需关系的变化，以判断美国二手房市场的未来走势。
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市场三分靠运气，七分靠眼光，总有人能用智慧去撬动机会，我们看数据，也是一种洞察未来的修炼
库存紧张依旧是老问题，但每个问题也是创造价值的种子，这不就是经济韧性不断循环的原因吗？
区域差异拉大，这也意味着每个地方都在寻求自己的突破，很期待看到美国不同地区的市场故事！